货币宽松为楼市火上浇油，美国房价同比涨幅创15年新高

美联储主席鲍威尔和美国财政部长耶伦上周出席了国会联合听证会，向两院议员信誓旦旦表示美国经济短期内没有通胀抬头风险，而此前颇受市场瞩目并引起焦虑的国债收益率上行问题，也只是经济加速复苏状况的显现而已。然而，在国债收益率之外，美国房价过去一年来录得的不同寻常上涨状况，却同样已经值得引起关注。

虽然，美联储各路官员此前都未就美国房价走高的状况直接正面发表过观点，但楼市数据却明白无误地显示了美国经济环境的另一面。标普Case-Shiller指数显示，全美平均房价在今年1月同比劲升11.2%，为自2006年以来近15年最大升幅，而在去年10月，房价升幅为8.4%，7月时为4.8%，在2020年1月疫情爆发之前，房价的年率升幅则只有3.9%。

负责编撰数据的业内专家指出，今年1月份，全美主要20大都市区的房价都录得上涨，而在其中18座城市，房价的升幅都超过了四分之三业内受调查者的预测值。而分析人士指出，美国房价如此快速上涨的原因在于，在需求旺盛的同时，供给量却相对受限。于是买家之间为了争夺有限的房源而竞相抬价，造成了楼价水涨船高的局面。

更深层原因则是，一方面，自疫情爆发以来，美国建筑业经营活动秩序受到了严重冲击，导致新建住房开工不足、竣工延迟，引发了“房荒”局面。另一方面，在疫情中，一方面美国民众被迫削减生活娱乐等领域的开支，另一方面联邦政府提供的三轮救济计划则令大家手中得到了更多可自由支配的余钱，这也让大家投资房地产的意愿进一步升温。于是，供需矛盾便因此进一步尖锐起来。

然而，低企的住房按揭贷款利率，却也是推动房地产投资进一步趋于火热的关键因素所在。于是，美联储去年以来实施零利率和无限量量化宽松，导致市场利率被大幅压低的状况，在此中也就难逃干系。虽然开年以来，按揭利率水平已经有所回升，但相比历史平均水平仍处于谷底低位。除了受到美联储至少会延续到2023的的联邦基金零利率政策的连带影响外，作为宽松购债措施的一部分，美联储还在公开市场上收购了大量抵押贷款支持资产(MBS)，这给楼市输注了更多流动性供给。目前，美联储持有流通MBS总额尺超过三分之一。

而分析人士指出，至少在可预见的未来，美联储“大水漫灌”式的宽松政策还将延续，短期内其并不会松开宽松油门，于是楼市也就水涨船高。而自去年疫情爆发以来，“在家办公”的工作方式在多个行业领域都蔚为风行，这无形中增加了民众对居住空间的需求，并从而进一步抬高了房地产市场的刚需水平，在此背景下，低利率环境则是起到了火上浇油的效果。

并且，由于房价的涨幅并不计入CPI，所以美联储面对高企的楼市也就采取了听之任之的态度，但房价的上涨却的确会令许多购房者面临“望房兴叹”的困境而只能选择租房居住，这反过来将倒逼租房价格也录得上涨，而后者却的的确确是CPI的关键组成成分。所以，楼市泡沫最终还是会在通胀数据中体现出来。

一些投资者也因而担心，美债收益率的进一步上行，以及未来美联储缩减购债的前景，可能令美国楼市牛熊急转，从而上演2007年次贷危机式的房地产泡沫崩盘风险。但有识之士指出，这种顾虑毫无必要，因为当前美国楼市的供需矛盾是结构性的，宽松信贷政策只是起到了火上浇油的效果，而停止浇油只是不再让火烧得更旺，但却并不会让大火熄灭。只有当供给超过需求时，才会对过热的楼市起到“火上浇水”的效果。而造成这一局面的最可能原因，则是房产价格超过了多数买家的购买能力或者意愿，令楼市出现高位空转有价无市的局面，而这才正是近期美国房地产市场出现的局面。

分析师指出，近期以来，在房价处于高位的状况下，成交量却意外出现萎缩，原因是二手房房主选择惜售，而新房竣工量则仍未摆脱疫情的冲击全面恢复。但是，当建筑业活动按预期在下半年恢复原样之后，房价进一步上行空间就将在供给复苏的背景下受到压制。但眼下，美国房地产市场“有价无市”的怪异局面，却还会继续持续上一段时间。